[正方]北海房价做俯卧撑！七月过后先俯卧，来年再撑。

         房地产的供给充分市场化后，房价当然也就市场化了。
nG7B`q {?0        在市场化的前提下，分析北海房价七月过后的趋向，就得先搞清楚供需方的市场博弈地位。北海365网博客频道%OG6w`R@C
        供方，包括开发商及这个产业链上的上下游（卖地财政的地方政府也在此列哦！）当然是希望房价不断上升，亦即是“多军”的主力部队；成然，这其中也包括原以为”手中有房、心中不慌”持有多套房产的购房投资者，他们也是这个利益链上的一环，只有房价不断上升时他们才能不慌！
.Vm8Y Ts0        需方，也就是广义上的购房者。对于真正为满足居住需求的购房者（狭义上的购房者），我想这世界上不会有太多“不贵不买”的250。对于以投资为目的的购房者（属广义上的购房者或叫炒家），最好房价象“火箭”；租金像“直升机”。北海365网博客频道Z"fd2TD*?9a

        知道了，供需方的构成后，再来分析供需的市场博弈地位。当前的房地产业态，购房者只能从开发商和购房投资者中购买新房和二次新房或购买二手房，没有定价权的购房者自身的经济条件决定了他们只能买什么房型、价格的房子（注：同样的购买力下，120平方的三房与90平方的三房，所反映出他们承受的房价水平是不一样的。也就是过去的二年来小户型热销的原因，不是居住文化变了，而是房价升了造成的），购房者他们是绝对的弱势方。
s)`(B2Z8T0        那么，供应方开发商和炒家们呢，他们就绝对强势了吗？强势到“爱买不买”这样NB了吗？我认为不是！理由有三：
#w1@|+b(i,X;AQ~0        第一：不管是开发商储备的土地、在建在售的楼盘和炒家手中的二次新房，拿在手里是要发生成本的。只有在一定的房价增长率下才值得持有这些土地和房产，否则，只能是减少利润直至亏损。北海365网博客频道 [2S/V"O$q0z
        第二：房地产业是资金密集型产业，大部份开发商都是负债搞开发的，包括上市公司。建好的房子不卖的前提必须是房价增长率大过资金成本，否则等着破产！北海365网博客频道%^U`7a5^6Vm;J.n
        第三：房地产业是个暴利行业是不争的事实，房价下调的决定权在开发商，直到目前，中央政府还没下文说不能下降吧！至于炒家慌不慌就看他们的造化了。

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          知道了谁希望房价升，谁希望房价降和他们之间的利益博弈地位后，就可以针对北海七月后的房价趋向作出分析了：
?yJO(M0         一：2000年来北海房地产业的三剂"春药"及疗效!北海365网博客频道gJSU
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                  1：2000-2004年，服用了“按揭贷款购房”这剂“慢性春药“后，原先根本上没钱购置房产的人，一下子就买得起房了，甚至于，你没有钱也能买得起房，去银行签个字就行了。于是乎，北海的烂尾楼都成了”香饽饽”，几百元一平购入稍加修整后以一千零的价格出售成为当时房产业的主体，购房者以北海本地人为主，解决了许多没房户的需求，同时也就造了北海第一批本土开发商。
JnN,S!l/H }0                         疗效：本地的居住刚性需求所到了充分的释放；第一批房产投资者出现；
]%c7oT(P&DA0                  2：2004-2006年，在北京、上海、深圳等地的房产价格一路飚升，房产已成了投资利器，“温州购房团”这种异地投资购房群体出现。北海开始帖上“一个北京或上海的卫生间换北海一套海景房”“宜居城市“这两张“外用春药”，政府和开发商的开始更为紧密的互动。
+@0ezl9X? n0                         疗效：温州购房团、上海购房团、福建购房团来了，象买青菜似的购买北海的房产，北海的房价也由1500左右开始飚升，每月升他一两百元是常态，“卖了就后悔，买到就赚到”，北海终于媳妇成婆了。。。。此间出售的房产70%在这些异地购房者手上，成了”二次新房“,一幢楼只有几户亮灯的"鬼楼"开始出现。北海365网博客频道wQN
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                  3：2007年，深圳、广州、上海的房产市场收量，拐点论出现，而北海逆市上行，好像北海真的已是比特区还特了！房租从几百元一下子跳到几千元，房产投资的租金回报率比北京还要高！开发商开始拿租售比来做广告了，大家相信“环北部湾经济圈”这剂“春药”开始见效了，并坚信，北海这个房产“解放区的天是明朗的天！”房价5000才是北海房产真正的价值，你在365一说房价回掉就会有人跟你急！69800也是投资嘛！是利好啊！是泛北部湾了嘛！
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R#X5I7|kWF0                           疗效：本地的购房投资者信心高涨，新增的刚性购房需求望房兴叹！异地购房者因自身的原因“二次新房”有人开始放盘了，“击鼓传花”的游戏开始了。365的二手房版块热闹了！北海日报说我市居民的财产性收入增长了。规划部门面对要求变更容积率的开发商笑了！政府的财政预算调整了！规委会开得不那么频繁了！呵！呵！形势好的很嘛。。。。。北海365网博客频道4y'ub
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          二：北海房产市场需求的现状
-B*mh6wu2K0                   本想采用数据方式来论术当前北海房产需求的现状，但郁于没有能让大家信服的权威数据（就是统计部门的数据！大家都不信！）只好作罢。
|I|!|%C'r0                   现从另一个角度分析北海的购房需求构成：北海365网博客频道)I?oS2Z;IvU
                        1、城市化后新增城镇人口和拆迁户的购房需求；北海365网博客频道7_7Ptten(J7o
                        2、自主外来人口（包括“698资本运作人员），移民化后的购房需求；北海365网博客频道6O&f6O+bzT:Ze.Y
                        3、新增产业的产业工人，这部份是就是环北部湾经济圈这个大饼下产生的刚性需求。购房需求形成进程是：租房（或宿舍）----工作---收入稳定后---购房---入户。
1oXutgq|xEm0                        4、大家一直在说的到北海购房养老的购房需求；北海365网博客频道4KR yK)QD
                        5、投资性购房需求；北海365网博客频道2M1V }#HK
                        6、原住民的新增购房需求；北海365网博客频道d?2A{&p[:k
                   下面一一分析：
ls0n8b)d#X{+{;\0                         1是有补偿的，市场化率不高：北海365网博客频道HV bO!I@l.a
                         2的数量不大；因为北海不是“宜工作”的城市。北海365网博客频道@ |&DCb
                         3是企业有可能以副营的形式自已开发安置了（如：电之苑），因为北海的中小企业的活力不足，而大企业大都是以副营方式来处理企业本身的居住需求（如：石化项目、林浆纸等）；北海365网博客频道b md&j4c'Un
                         4根本上就是“忽悠”，就算是在经济发达的美国，也没听说过有为了养老生活而在异地购房的。离开自已的人脉社交圈子到一个完全陌生的地方生活是什么滋味？问问你老爹：让他们去桂林养老，他们去吗？
pa2d%Cr*^jmK2J0                         5就比较有意思了。投资性购房就是买了卖的，典型的“投机倒把”和菜街上的菜贩一样，低买入高卖出赚个价差。我先说说通过按揭买入的投资性购房什么样的房价增长率才能赚钱：房价增长率>按揭利率+首付的存款利率+二次交易税率。这个数字肯定在14%以上（不按揭的也在10%以上），也就是说年初以20万买入的房产，年底要卖22.8万元以上你才能赚钱。所以，目前北海3000的房价基数在当前的宏观经济环境下，不再具备投资价值，除非你告诉我北海的房价会五六年翻一翻。其实，北海目前炒房的许多是炒“楼花”而已。
1D%@ Np*z?]k0                         6则要让大家回答了。北海市的居民有条件有能力购买3000元每平的房子吗？
H9a%E*k*K mu0                 总之，七月过后北海市的住房需求情况不容乐观。北海365网博客频道D_0d9E8~
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