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回顾：中国经济牛逼哄哄10年，房地产舞曲咚嚓嚓嚓4步(1998——2007）

上一篇 / 下一篇 2008-11-20 08:42:43 / 个人分类：鸟房扯蛋

1998年开始取消福利分房，启动房地产市场。从1998——2007，中国经济开始了一个将近十年的大牛市，这里说的不是股市的大牛市，我说的是经济增长的一个大牛市。

按照正常的市场经济规律，实际上，一个经济周期，是七年、八年或是十年。这个中间包括了上升，包括了下降。我们现在这个牛市，实际上到07年年底算的话，基本上持续了十年之久。如果转入下降期的话，这个下降期会不会比较长？这个三管齐下是相互互动的：由于钢铁、水泥这些产业的增长，会使得这些产业产生大量的暴发户、高薪岗位；这个行业热，会带动房地产的需求旺；房地产的需求旺反过来是会带动钢材和水泥的需求旺；机场的建设、高速公路的建设也会产生一批暴发户。诸位可以体会到，这些年来在交通厅工作的人特别容易落马，交通系基本上是腐败的重灾区。可是腐败的重灾区的另一面就是需求极其强盛，他们也会推动房价的上涨，这些都是连带的增长。再比如说由于出口的增涨也会使得沿海地带的企业的企业主收入增加，他们的购房能力增强。所以这个三管齐下、三箭齐发，实际上对房地产业起到了一个基础性的作用。单独要靠房地产来拉动经济增长还不是太容易的，但如果又有投资增长，又有财政投资增长，又有出口增长，那么房地产增长就有了一个基础面，动力比较强劲。这个三箭齐发，到了2003年前后，已经使经济处于一个比较热的状态，所以积极的财政政策转为了稳健的财政政策，财政投资从那以后增长速度就比较慢。因为不需要了，财政再投钱的话，物价飞涨的情况就会出现。所以财政投资开始收缩，靠房地产和出口继续带动经济增长。

　　话就说到了03年前后。我实际上把98年到03年作为房地产的第一个发展阶段来看待。这第一个阶段就是自住型为主，增长缓慢。98年到03年期间，房地产价格实际上是缓慢增长状态。房子价格那时候并不高，但是跟收入比还是很高的，一线城市那时三千块钱或四千块钱一平米的房子在我们今天看来都是便宜到极点的房子。但真是跟你的收入比，其实也是不低的。所以因为他增长缓慢的情况下，虽然他房价不高，但是大家都愿意等一等，说我攒一攒、攒一攒。那个时侯，自住型的房子是以自己的收入加银行贷款来自住。但是为什么我说那个时侯增长缓慢，大家都愿意等一等呢？就是要跟后面的阶段比，后面这个大家都看见这个房子是一个保值增值的东西，它没准儿比我们老老实实工作挣钱还来得快。

　　这个时侯就开始了第二个阶段，就是炒房阶段。炒房阶段可以从03到06年这一阶段来划分。这个阶段是量价齐升，价格快速上升，供应量快速上升，成交量也快速上升。这一阶段，大量的炒房资金开始涌入这个行业。其实在这个阶段，中国经济已经出现分歧。就是汽车、空调、冰箱、彩电和手机这些产业，普遍的出现价格战，产能过剩，但是房地产业及其相关产业的价格一路上升。这个情况实际上就比较接近94年到97年亚洲金融危机前期的四小龙、四小虎国家的情况。这个阶段，一方面是温州炒房团到上海，到杭州，到北京，可是另一方面来说，大量从事实体经济的企业家、企业主都把闲散资金、积累的利润投到房市上来，就不想工作了。而且是谁最先投入，谁的收益最丰厚。这样的示范效应就逐渐带动全国性的疯狂。如果要我的判断，根本不是哪个什么温州炒房团能够把中国的房价炒高，甭管他们有多少资金，实际上是所有中国先富起来的那些人都成了炒房团的成员。这是03年到06年量价齐升这个阶段。

　　这个市场有一个特点，就是一旦量价齐升这个局面一出现，房地产商就会形成一个比购房者更良性的预期。因为他的定价的思路是这样的，比如说一个楼盘，开盘的时候，是定八千好呢，还是一万好。一万是不是太高了，八千呢我们又有点亏了，其实这里边已经赚了三千了，但是谁不想多赚一点呢？就这个逻辑。要不咱先试试看，咱先推出十套卖一万，结果一抢而空。既然一抢而空，我为什么下面不能推出十套卖一万一呢？06年到07年这一段时间，房地产商定价的感觉就是你怎么定怎么卖了出去。但是问题是这样，比如说我这是有三百套房的一个大楼盘，我不是一下子推出去，我都是十套十套往外推，或者三十套三十套往外推，这个价格是一路上升啊，但是每次都是少量成交。后来他发现，再要把剩余的楼盘再要往外推的时候，那个价格已经放到三万一平米去了，问题就是卖不动了。所以06到07这一段，是因为房地产商他惜售，然后导致价增量缩。价格涨到两万一平、三万一平、四万一平的时候，你还可以再价升，但是量缩的更小，这时候他把剩余楼盘出售的能力就减小了，但房价已经炒上去了。随着你的新楼盘开盘定价，价格节节攀升，二手房价格也节节攀升。经过这一段时间，GDP就飞速增长。同一套房子，年初是两万，年末就是四万，GDP就乘以二。GDP飞速增长，所以各方面感受都非常良好。在高房价的刺激下，很多本来不搞房地产开发的，比如说雅戈尔西服啊，比如说海尔电器啊，都涌入房地产行业，就造成供应量激增。因为这个价格虚高，会极度地刺激供应量的上升。然后老百姓是什么感受呢？就是我刚才讲到，就是上海那个朋友，他的体会就是就从八千跑到了一万，从一万跑到一万二，一万二跑到了一万五。就是说八千的时候其实他本来不想买，但是到了一万五的时候，他打破头也要挤进去。人们是一个什么心理呢？叫追涨杀跌，买涨不买落。

　　这样就到了07年的十月份，07年的10月份到08年的10月份是第四个阶段，基本上可以说叫横盘阴跌，成交量萎缩，有价无市。

横盘阴跌阶段，卖的还在等，等房价涨上去。买的也在等，等房价跌下来，这样就不能成交。横盘阴跌从今往后，或者要转入明跌状态，即第五阶段？或者直接进入第六个阶段——止跌回稳阶段?