抓住建设北部湾经济区的机遇，加快政治民主化，深入经济市场化，推动北海社会全面高速发展。

冬天来了，春天还会远吗？ ——房地产走势随想

上一篇 / 下一篇 2008-11-11 05:47:57 / 个人分类：房地产

在等待各家商业银行出台新房贷细则的同时，深圳万科金域东郡和上海万科城花新园主动停工的报道，成为房地产业最受关注的新闻。万科作为我国房地产业的领头羊，全国市场占有率达2.7%。今年以来万科收缩战线的成绩十分突出，停缓建项目已达300万平方米。差不多一家公司的停缓建项目面积，可以让我们北海消化三年。从企业战线收缩，到救市政策接连出台来看，金融海啸已深深影响到国内的房地产业。此时，正是房地产业十年不遇的严冬。
如果说位于广东南路公务员小区对面，七月份开盘的的天健绿园以2280起步，打停了北海新开楼盘的价格上升趋势，那么高德版块激战正酣的价格战足以让我们北海业界全面体会寒冬的严酷。先是香槟郡8月初打出3300-3600的奥运特价，结果被退房潮淹没；后是星海名城利用将代理商由泰盈更换为美联的契机，将价格调低至3000以下；接着悦发花园以30套特价的名义，以2500的价格把五期丽馨园的一梯两户小高层公寓尾盘一扫而空；9月入市的东郡直接以2280起步、2550均价开盘；怡康花园起步价被逼调整为2380；这还没完，东郡开盘一个来月，起步价又调低到2088了，安盛东海岸小高层一口价2500的广告也打到了湖南路与北海大道交叉路口。
北部湾经济区规划确认北海城市要向东向北发展，高德正处城市发展方向之上，合浦与北海城市基础设施统筹建设才刚起步，常理看，高德是北海最具发展潜力和升值潜力的版块，而偏偏北海的价格战从这里引发，愈演愈烈。
连万科这样的公司都主动停缓建了。北海新开工的项目也是越来越少，价格战也激烈进行中。北海房地产的前景会如何？未来的价格走势又将如何？

就象炒股一样，首先要看大势。11月9日，中央出台《扩大内需促进经济增长的十条措施》，昨天（11月10日），国务院召开了全国省部首长会议，会议明示：面对当前国际国内的严峻形势，保持经济平稳较快发展，防止出现大的起落，是我们的首要任务。同时，部署了落实中央政策措施的七项工作：(一)加大投资力度和优化投资结构。(二)着力扩大消费需求特别是居民消费需求。 (三)促进房地产市场平稳健康发展。 (四)努力保持出口稳定增长。 (五)着力提高企业素质和市场竞争力。(六)认真做好金融财政工作。 (七)积极推进关键环节和重点领域改革。
在中央十条中没有明确的房地产业发展问题，在温家宝的这个部署中，位置凸显。温家宝说，房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。
大家看清了，温家宝不仅重新强调了房地产业的重要支柱产业地位，还提出了一个新的提法——保障性住房采取投资收购的办法。可以这么说，中央在强大的民意面前，似乎在救楼市方面的宣传越来越低调，但在具体的措施方面却是越来越迫切，力度也越来越大。

我在之前一系列贴中提出的救市政策诉求，包括：降低契税；将建设保障住房的预算，拿一部分出来到市场上购房，以对住房最困难的群众率先进行安置；对以提高居住品质为主导的第二套房给予政策支持；降首付为20%；最长按揭期限30年；增大首次置业利率优惠为20%等，基本都成为了现实政策，有的还比我想象的要更优厚，如首次置业贷款利率优惠达到了30%。在我的政策诉求中，仅有首次置业按揭期间个人所得税减免一项未能得以兑现，相信在企业减税和增加居民收入相关政策落实过程中，这个政策也将会兑现。
我提的这些政策诉求，不是我头脑发热，也不是智力超人，不过都是这些年宏观调控中，以维护人民利益名义不断加给房地产业的紧箍咒，现在又以维护人民利益的名义又放回来。我说我预测准了政策，目的也不在炫耀，想说明的是，大势的走向是在预料中的。
扰乱我们视听的，一方面是针对房地产业发展的政策宣传逐渐低调，一方面是经历过9293年经济硬着陆和97年亚洲金融危机之后的房地产先驱们的言行，这些先驱们对当前的国内房地产走势基本都采取了较为保守的估计，比如万科，很多人对未来低谷期的预计少的是两年，多的是三年。
我们看到，在1022财政部新政出台之后，各地成交量不断回升的报道陆续出来。我要告诉大家的是，尽管全国量价近期都是呈现下跌之势，在持续了近一年的销量下滑之后，房价实际已见底。这点楼市和股市一样，都是量在价先，地量之后出地价。销量的回升，必然地，带来价格的止跌。
是的，我们是老百姓，我们更关心的是价格而不是销量，我们只关心我们能买到便宜的房子住。可事实是，我们的命运并不由我们自己控制，我们没有一人一票，我们是被代表的，面对现实，我们不能让民粹主义思潮和个体的情绪影响我们的经济形势判断。谈论政治正确的问题，我们可以另行开贴拍砖。这里说的就是楼势的研判。
大势见了分晓，回头来看北海。

去年9月27日出台的针对第二套房的房贷新政，是整个中国房地产从高峰往回调的一个转折点。而我们北海房价止涨则要到512大地震才开始。2008年春节以后的3、4两个月，受北部湾经济区发展规划获得中央批准的大利好影响，北海房价逆风飞扬，一度市场上多数新建商品房的售价都上到了3000以上，个别楼盘均价超过了4000。从去年下半年到现在，我们看到，北海量价下跌走势方面，与全国大势是不同步的。这如同蓝筹股的补跌，短期回调之后，不说怎么反弹上涨，止跌回稳却是可以期待的。我们看到，一方面价格战正酣，另一方面，在财政部新政出台后，北海下半年上市的个别楼盘价格已调高了。跌得迟些，又领先反弹，北海楼市真有些优质蓝筹的意味。
在过去几年中，北海楼市即使是在最好过的年份，都没有走出过全年上涨的行情，这是北海楼市与全国很多城市又一不同的地方。我们现在的销量周期，跟外地养老族发生了关系。06、07年，连续两年，北海在九十两个月的销量都陷入低谷，同期价格也呈止稳略降的态势。而春天里的3、4月份，实际销量都格外地好，价格也会短期快速上涨。外地客占主导，让北海楼市走出了自己独特的趋势。
现在流行一个词叫观望，观望不正说明需求的切实存在吗？当置业门槛大幅降低，优惠政策逐步兑现之后，观望必逐渐成为现实的购买。北海楼市回暖已成必然之势。
冬天来了，春天还会远吗？ 2009年3-4月，北海所有房子，面朝大海，春暖花开。

（If Winter comes, can Spring be far behind?）

2008-11-11

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TAG: 北海房地产价格战随想温家宝走势高德版块

引用删除阿华田 / 2009-01-08 23:40:31: 死扛的结果可能引发中国房价2009年的全面雪崩,北海这个没有工业支撑的城市,本地人又是大多有房,卖给谁啊?

引用删除 766479244 / 2009-01-05 20:24:33: 供应中国(JGJ107-2003)美国(UBC1997)英国(BS8110)法国(NF35-20-1)德国(DIN1045)标准的钢筋直螺纹接头，锥螺纹接头等多种钢筋接头和相关的施工设备，机具；提供相关的专业技术服务。
电话:0779-3185123 020-34094458 13580317935
传真:0779-3185889 020-34094787
邮箱:766479244@qq.com
联系人:张向阳
网址:www.giantte.com
地址:北海市四川南路高新区内303号广州市海珠区新港东路2519号

引用删除 766479244 / 2009-01-05 20:20:41: 供应中国(JGJ107-2003)美国(UBC1997)英国(BS8110)法国(NF35-20-1)德国(DIN1045)标准的钢筋直螺纹接头，锥螺纹接头等多种钢筋接头和相关的施工设备，机具；提供相关的专业技术服务。
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传真:0779-3185889 020-34094787
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引用删除 bhgqq / 2008-12-20 16:54:21: 评 5 分

引用删除 chenshide5502 / 2008-12-15 19:47:59: 这位老兄白日做梦，想入扉扉了。

引用删除 pang669820 / 2008-12-14 09:43:06: 房地产业与节能有联系吗？QQ596119320

引用删除 chenshide5502 / 2008-12-13 11:38:55: 时寒冰：开发商再死扛楼市就崩盘2008年12月13日 09:44东方早报【大中小】【打印】我之前撰文谈过一个重要的观点，即房价不跌，股市难以见底。现在，我仍然坚持这一观点。道理很简单，房地产这只靴子若不落下来，悲观的预期就犹如达摩克利斯之剑，始终高悬在股市的上空。

目前的楼市，一片萧条。即使那些曾经强硬唱多的开发商，也悄悄把囤积的土地和住房转让，玩金蝉脱壳。应该说，这是非常现实的选择。然而，即使在成交量如此低迷的情况下，幻想依然存在，死扛的心态依然在开发商中普遍存在。

面对此时此景，笔者要说的是，死扛的结果可能引发中国房价2009年的全面雪崩！

2007年下半年至今，只有深圳等为数不多的城市进行了调整，绝大部分城市未能像样调整，累积数年的泡沫不仅没有被挤压，还因为失业率的升高和减薪范围的扩大，显得更大了。

因此，最近房地产界两位重量级人物，再次发出悲观预期。12月6日，万科董事会主席王石在“2008中国企业领袖年会(第七届)”表示：过去两年，房地产价格高涨并带有泡沫，现在的市场调整是应该的，他同时表示调整还没到位。

12月10日，世联地产董事长陈劲松撰写了《不做“猪坚强”》的文章，他指出：“我的回答依然是——尽快卖楼，除非你是大国企，有着其他政治因素。就市场而言，低价卖楼仍是最佳选择！”

这两位地产界领军人物的判断是非常理性的。不仅房价的走势在验证其判断的正确性，业绩本身更能说明问题。以万科为例，王石慧眼独具，提前感知到寒冬的到来，打折卖楼，跑到了最前面。这使得万科在市场竞争中掌握了主动，万科的市场占有率和2007年相比增加了50%。

由于绝大部分房地产商仍在硬挺，加之一些地方政府打着保障性住房的旗号，大规模地购买商品房作为保障性住房，对房价起了暂时的支撑作用，导致目前的房价并不能真实地反映市场价格。死扛的结果，将可能铸成大错，进而在2009年引发房价的全面崩盘。

其一，高房价对中国购买能力的透支，已经到了无法修补的地步，房价下跌是必然也是唯一的趋势，任何外力都无法阻止或改变这种趋势，试图阻止的结果只会使下跌的能量以更具毁灭性和杀伤力的方式释放出来。1996年，联合国人居中心出版的世界人居报告中，在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，如达到5倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。发达国家的住房市场，其“房价收入比”基本上在这个范围内。而我国的房价收入比，在一线城市普遍在20倍以上。在目前受次贷危机影响，许多行业降薪的情况下，房价必然是加速下跌！

其二，高房价的绑架作用，吞噬了民众的购买力，是导致我国内需不振的一个重要根源。另一方面，我国已经连续10多年在保障性住房方面欠账。为了抗拒金融危机，尽快激活内需，政府现在需要做两点：把被高房价绑架的购买力释放出来；建设保障性住房弥补欠账缺口并拉动经济增长。这正是9000亿元的保障性住房政策出台的深层次背景。而这两个政策选择，都必然促使房价的下跌。个别地方政府的变相抵制，无济于事，因为，它无法改变大环境，也无法改变民众购买力不足的现状。

其三，以目前的房价和民众的收入水平来看，商品房的供应严重过剩。11月25日，华远集团董事长任志强在“2008年第三季度房地产市场形势REICO报告会”上指出：“按目前这种销售量下滑速度，今年全国商品房空置率有可能将升至1.5亿—2亿平方米左右。”而此前来自国家统计局的最新数据显示，截至10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%。中金公司在最近发布的2009年宏观经济展望研究报告中也认为，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆、哈尔滨等全国15个城市现有的商品房库存，需要约27个月才能消化。

房屋大面积空置的原因，主要在于房价偏离民众的实际购买力太远，现在，开发商面临着是把牛奶倒掉还是降价处理的问题。理性的开发商当然会选择降价，而且是越快降价越好。中国的房价由于过度透支民众的购买力，本身就有崩盘的风险，一旦多数开发商死抗，试图守株待兔，那么，等待他们的只能是2009年的楼市大崩盘，而他们自己也会成为先降价者口中的兔子！