2002年，北海大道改造，大益花园开发，北海在经历十年低谷之后恢复生机。随着中央给予的特别的免税政策，市场重新启动，用政府托管的方式陆续处置烂尾楼，到2006年底烂尾楼政策结束。至今5年，北海经历了一轮连续的增长，基本都是一年5万人的速度在增加人口。城市人口又恢复到50万人以上，今年可能达到60万人。城市人口规模已与以前不可同日而语。现在继续用老眼光看北海，肯定是有问题的。

    北海人在房价1200的时候就喊高得很的，到了1500的时候本地人认为买房的人快疯了，到了2000的时候他们认为绝对到顶，到了2500以上的时候，一些人开始后悔没早下手买房，然后到处去找2000左右的房子买。我是一路告诉他们房子会涨，他们就一路骂过来的，一直把这个ID骂出名 。

        现在的房子成本确实比以前高出很多，尤其是土地价格与烂尾楼时代没法比的。2005年元月初，我在一个帖子里说，在广东南路买块地，坐着喝茶就可以大赚，本地人就没几个信的。那时那里的地价才12万-14万/亩。现在都翻十倍了。

    房子成本高的同时，政策面又开始放松，这次政策转向的间隔时间很短，仅4个月，很多人压根都还没转过弯，导致市场对政策转向的适应存在问题。

    我们看到，已经出来的救市政策要么出自央行，要么出自财政部，真正管房地产的建设部还没发话，相信不久就会有政策出台。此外，到27号，各银行执行财政部文件的细则就会出台。可以确定地说，市场肯定会变暖的。

    事实上，北海有些楼盘已有开始涨价。进入10月以来，本人代理的怡康花园虽然也推出了2380的特价房，但36-48平方米的小户型的价格却是提高了50元/平方米。据传中央华府等几个楼盘最近也有涨价的筹划。

简要解读新土改

中国大陆的土地按所有制分，为国有和集体，按用途分有农业用地、建设用地。这两种分法之后是可以集合的，比如，国有农用地，国有建设用地，集体农用地，集体建设用地。在现行的土地管理中，所有的土地都进行地类区分，国有农用地、集体农用地、集体建设用地要进行房地产开发，都必须转为国有建设用地，否则就是违法了。目前，也只有国有建设用地可以办理土地证和房产证。

新的土改实施后，最主要的是保证了集体建设用地上的房屋产权，事实上，给予了农村房屋与城市房屋同等待遇。其他的转租、出租等都是在农村已经普遍实施的，新规定只是给予了规范。

新土改的另一点，就是承包权的转让，这点是对农村生产力的一大解放，农民可以卖屋卖地进城了，不必进城后还为农村的财产有后顾之忧。能如此，我是鼓励农民卖屋卖地进城的，因为城市有更好的生活资源（比如最好的学校、医院）和生存条件（比如就业机会、社保），尤其是城市的社会保障比农村强多了。

     新土改有利于农民增加财产性收入，有利于城市化的推进，从利于城市化角度看，也有利于房地产业。但新土改还是阶段性的政策，没有真正就所有权做出界定，未来土地政策还需要向私有化推进。

对于新土改，我们还需要等待看看明年的人大会对有关法律法规的修改，才好做定论性的研判。

2008-10-21

告诉你北海商品住房成本

房屋成本先看构成，主要包括：
土地——要算楼面地价，这样就要知道土地买价（含税）和容积率，北海一般300-800
报建——60-100元/平方米
土建——多层现在要800左右，小高层加100，高层再加100（还要看做不做地下防空）有的高层1300的建筑成本是拿不下的。
配套——绿化、道路、水电、智能化等，看各家做法了，少则150，多则500也不一定够
管理费——8%
营销费——5%
税费：（总的占销售收入的比率约12%）
       营业税5.5%所有销售收入
       增值税17%土地增值部分
       所得税33%毛利润部分

按现在的行情，多层成本最少都要1500（得是以前拿的便宜的地），有些高层2800才能打住成本。

而每平方米利润，以住房来说，少的时候只有200元/平方米，多数情况在500-800元/平方米。

考虑到，一个项目从拿地、规划设计、报建、建设、销售、交付的周期，最短的都要1.5年（北海没有那么快的），一般要2.5年-3.0年，总体投入资金的年利润率并不高，也就10%的样子吧。

既如此，为什么大家还会积极投入房地产开发呢？这里面还有一些行业道道。比如垫资（可大大提高自有资金的利润率）、预售回款（减少自有资金的占用）、商业用房的利润很高（比普通住房高出很多）等等。

这些年，作为“死多头”在网上与人讨论房价，反对我观点的人，基本都归到“良心”论的范畴，少数人总是集“良心”与污言秽语于一体，很不堪。这些自诩良心代言人的人，对房价的认识，跟那些在股市里过山车的人基本是一个模子出来的，缺乏独立思考，违背市场规律。最近365两位知名的楼市网友，阿土和海之恋自助公寓先后宣布要跳入股市，就象看股市一样，我们来看楼市的基本面吧。

 1、 房价是怎么来的

这里不讨论成本。

中国大陆从1949年开始计划经济时代，直到改革开放，是没有楼市的，也就几乎没有房价一说。直到1998年全面实施房改，才有了楼市，有了房价。当年，国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

为什么会在1998年实施房改？主要原因是两点：一是改善居住条件的广泛要求，二是宏观经济发展的需要。

房改的十年，也就是房价上涨的十年。想想吧，在计划经济时代，新建住房是很少的（大城市的高级知识分子住筒子楼，上海一家人住一间房等住房紧张的故事，即使没经历过，也该听说过），而人口是极度膨胀，这个长期被压制的需求能量释放出来，带来房价增长是符合市场规律的，客观上，切实地改善了大部分人的居住条件。这就是为什么到今天，在广泛对楼市不满的情况下，几乎没有人说房改失败的最主要原因。

宏观经济方面，1997年，亚洲金融危机，对我国长期依赖出口增长的模式提出了挑战，而居民高储蓄率仍在持续，国家迫切需要居民存款进行投资和消费，从而减轻对出口的增长依赖。而房地产业既是提高投资又是提高消费的理想工具，于是作为支柱产业被提了出来，并一发不可收，今天，这个产业对国民经济的影响力超出了所有的产业，拉动GDP增长约为3%，也就是说，房地产如果停止增长的话，国民经济总体增速将下降3个点。

为了推动房地产业的发展，1999年 2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。2000年 2月，建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布：“住房实物分配在全国已经停止！”

2003年 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)，第一次明确房地产是支柱产业。

2、房价是怎么涨的

对楼市意见很大的人都是源于房价的上涨。那些自诩有良心的人动辄就对房地产的所有从业人员开骂。这些人的做法，就象共产革命，不瞄着三座大山，而一味开展抓AB团一样，完全搞错了对象。

从1998年房改开始，至今十年。以2004年4月为分水岭，大概可分为前后两段。前五年是没有普遍的房价问题的。

到2004年初，在宏观经济持续高速发展的态势下，我国经济出现过热问题，中央提出控制投资过热，实施经济软着陆，并以江苏铁本为负面标本，开始打击过度投资。而控制投资的全面展开，却是从控制土地入手的。2004年 7月，根据国土资源部、监察部2004年第71号文件规定：2004年8月31日起，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。此为“8·31大限”。住宅土地用地价格由此一路猛涨。

面粉涨得厉害，面包也随即大涨起来。到2005年初房价问题陡然成为国内的主要矛盾之一。2005年 3月，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》（旧“国八条”）。4月，国务院出台的《加强房地产市场引导和调控的八条措施》（新“国八条”）。5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，此即25号文。国家层面控制房价全面启动，而全国范围房价进一步高速上涨也正是从此时开始。

2006年 5月，九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》再被国务院转发，是为37号文。文件明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90/70”政策（套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70%）被提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩。

2007年 8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，该文件被认为是对“房改”的总结，是住房新模式的转折点。

2007年9月，央行、银监会发布第359号文，要求提高第二套房首付比例。全国范围的房价上涨开始得到有效控制，到2008年7月，房价涨速逐月递减，呈渐趋平稳走势。

我们要看到的是，就全国范围来讲，房价还在涨，只是涨速慢而已。国家发改委和国家统计局公布的最新月度调查显示，7月70个大中城市房屋销售价格同比上涨7%。而同期，居民消费价格指数（CPI）上涨5.6%，工业品出厂价格指数（PPI）上涨10%。考虑到物价上涨因素，房价涨7%跟没涨也没有什么两样。同样的原因，全国总体经济实际增速也就是4-5%的样子。如果房地产跨下来，宏观经济平稳增长几乎就是空话。所以我说，在宏观层面，房价不会降，也不能降。

3、对于高房价该抱怨谁

开发商是商人，必然地要遵循市场规律，只会按照市场出得起价的人为标准定房价，要他们按照买不起房的人的标准定房价，那他们就不是商人了，而是“住房希望工程”的志愿者了。

其他房地产从业人员则基本都是普通老百姓，不过是领一份薪水，养一家老小，简简单单过日子而已，哪里来的良心过错？非要说人家良心有问题，那大家都有问题，谁比谁的良心好了？

抱怨房价的人，绝大多数是拿政府来撑腰的，但我们看到，高房价是政府政策因素主导的，从提高土地价格，到地方土地财政，从提高税金，到增加一系列交易成本，没有政府的实质推动，房价是不可能涨这么快的。

尤其是房改长时间忽略了低收入群体的“市场分房”分不到的情况，保障住房建设被忽略，进而意识到之后，保障房建设进展缓慢是激化房价矛盾的主因之一。

住房问题、房价问题的根子在体制，在执政当局。比较让人郁闷的是，政府通过对媒体的把持，把高房价引发的住房矛盾，部分地转移到了房地产从业人员身上。而我们缺房的人，却象对待阶级敌人一样对待房地产从业人员，不惜以良心责任相待，诛心之策实在是用错了地方。

据我所知，北海普通人的工资近几年增长是很少的，几年前1000元/平方米的房子都买不起，现在指望3000以上的房子降到自己能买得起的程度，感觉是超现实的。解决房价问题和住房问题的根本，不是房价暴跌，而是住房保障机制的建立。房价的根子在政府，解决问题还得指望政府。政府不作为，就要鞭策它，推动它为民服务。而抱怨和辱骂，终究解决不了问题，不过是群众斗群众。

2008-8-29